欣法官在线 | 明明白白交物业费

您有一张物业费催缴单

什么？我没听错吧

新买了房还没入住

却要先交物业费！

跟随欣法官

弄懂物业服务合同

明明白白交物业费

法官，最近我们家遇上事了，说大不大，但说小也真不小。

别急，慢慢说，什么事？

我们家去年刚买了新房子，但关于物业费的事情我一直搞不明白。

关于物业费的问题挺普遍的，具体你们家是什么问题呢？

我根本没有跟物业公司签过任何合同，怎么就要交物业费了？

你们家买的一手房还是二手房？

是一手房。去年刚从房地产商那边拿到新房子，这不就要我交一年的物业费了。

根据《物业管理条例》规定，在你们业主、业主大会选聘物业公司之前，房产商和物业公司要签订前期物业服务合同，而你们与房产商签订的买卖合同中也会包含前期物业服务合同约定的内容。

可是那份物业合同是房产商跟物业公司签的，我又不是合同当事人，跟我有什么关系？

相关司法解释中有明确规定，房产商和物业公司签订的前期物业服务合同对业主有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院是不予支持的。也就是说你作为业主，是实际享受和承担该合同项下的权利义务。

可是我去年从房产商那边拿到房子之后，发现房子有质量问题，一直没有住进去，根本没有享受承担相关权利义务，这种情况不应该由房产商交物业费吗？ 

房产商和业主之间谁来交物业费是以房屋交付为分界点的，交付之前由房产商交纳物业费，交付之后就由业主交纳物业费。不管业主自身是否居住使用，只要交了房，物业费就应当你们业主交纳。如果因房屋质量问题导致无法正常使用的，业主可以另行向开发商主张相应的权利。

原来是这样啊。可是这个合同约定的物业费太高了，我们觉得根本不合理。我能不能不交啊？ 

仅就这个理由的话，不交物业费是不行的。一方面，交纳物业费是业主的义务。如果业主经书面催告无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，法院会支持物业公司一方的。另一方面，如果合同中有相关违约条款或滞纳金条款的约定，不交物业费可能还要承担更多的法律责任。

你这样一解释，我懂了。那我可怎么办？不能换别的物业公司了吗？ 

放心，还是有办法的。你们现在成立了业主大会或者业委会吗？如果业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的话，前期物业服务合同就终止。

我们业委会还没成立呢，哎呀，那我们得抓紧了。谢谢法官！ 

1.《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第二十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与业主使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 

2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

欣法官

本期欣法官为大家详解了物业费缴纳的相关问题，接下来将就物业公司违约的相关问题进行法律解析，敬请关注！

若有相关问题，大家可以留言，我们将在之后安排详解。

周欣法官工作室

特约作者：丁杏文

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